Od czego zależy marża banku? Negocjujemy kredyty hipoteczne

Marża kredytu hipotecznego pełni dużą rolę w procesie porównywania ofert poszczególnych banków - im niższa marża, tym niższe będą odsetki. Nic więc dziwnego, że kredytobiorcy starają się negocjować wysokość marży. Kiedy będą mieli szansę na powodzenie?

Marża wraz ze stopą bazową (zwykle WIBOR 3M) składa się na oprocentowanie kredytu. Podczas gdy WIBOR może ulegać zmianom w trakcie trwania umowy kredytowej (a w związku z tym zmieniać się będzie wysokość raty), marża pozostaje stała. Na najniższe marże mogą liczyć kredytobiorcy decydujący się na kredyty celowe, np. hipoteczne.

Co wpływa na wysokość marży?

Wysokość marży kredytu hipotecznego zależy przede wszystkim od zasad, na których podstawie bank konstruuje ofertę. W ramach niektórych ofert marża będzie taka sama dla wszystkich klientów, w innych będzie ustalana indywidualnie, na podstawie czynników takich jak:

• cel kredytu - zwykle tańsze będą kredyty stricte mieszkaniowe niż te, które jednocześnie mają posłużyć konsolidacji innych zobowiązań,
• wysokość wkładu własnego kredytobiorcy - posiadając większy wkład własny, kredytobiorca ma szansę wynegocjować niższą marżę. Jest to związane z oceną ryzyka przez bank - klient posiadający oszczędności dla banku oznacza mniejsze ryzyko kredytowe, co przenosi się na korzystniejszą ofertę kredytową,
• dotychczasowa współpraca z bankiem (jeśli klient aktywnie korzysta już z produktów danego banku, ten może zaoferować mu ofertę dla stałych klientów (np. BZ WBK obniża o 0,5 p.p. prowizję dla osób, które posiadają w tym banku konto osobiste),
• wiarygodność kredytowa - im lepsza historia kredytowa w BIK-u, tym solidniejszym klientem okazuje się dana osoba, a ponieważ bankom zależy na rzetelnych kredytobiorcach, będą skłonne zaoferować wnioskującemu o kredyt więcej niż konkurencja,
• zdolność kredytowa - jeśli wysokość raty stanowi niewielką część dochodów wnioskodawcy, bank będzie miał większe zaufanie co do jego przyszłości finansowej,
• dodatkowe produkty banku - jeśli klient będzie korzystał z innych usług banku (np. konta osobistego, karty kredytowej, linii debetowej w rachunku bieżącym), bank chętniej zaproponuje mu obniżkę marży.

Marża nie zawsze jest stała

To, że uzyskaliśmy ostatecznie od banku wyjątkową ofertę, z niską marżą, nie oznacza, że pozostanie ona na takim poziomie już do końca okresu spłaty zobowiązania. Zmiany wysokości marży w trakcie spłacania kredytu są możliwe, ale ich zasady muszą być określone w umowie kredytowej.

Zaciągając kredyt, warto zwrócić uwagę na to, w jakich okolicznościach bank może marżę podwyższyć. Może tak być np. gdy decydujemy się na skorzystanie z oferty promocyjnej, w ramach której zyskujemy obniżkę marży - powiedzmy o 0,5 p.p. - jeśli założymy w danym banku konto i będzie na nie co miesiąc wpływać wynagrodzenie. Jeśli nie spełnimy tego warunku (np. po kilku miesiącach zamkniemy to konto), bank może podwyższyć oprocentowanie - zgodnie z zapisami umowy. Jeżeli umowa nie przewiduje zmian wysokości marży, to bank bez zgody klienta (i aneksu) nie może jej zmienić.

Sprawdzaj RRSO!

Szukając kredytu hipotecznego, warto zwracać uwagę nie tylko na marżę, ale również zapoznać się z RRSO, czyli rzeczywistą roczna stopa oprocentowania, ponieważ kredyt najtańszy to nie zawsze kredyt z najniższą marżą. Może się okazać, że kredyt na stosunkowo niedługi okres spłaty (np. 7-8 lat) z wyższą marżą, ale bez prowizji, będzie zdecydowanie korzystniejszy pod względem finansowym niż oferta, w której co prawda marża jest niższa o przykładowo 0,7 p.p., ale za to kredytobiorca musi zapłacić prowizję.