Zadatek i zaliczka a umowa przedwstępna zakupu mieszkania

Deweloperzy i osoby prywatne, które sprzedają mieszkanie lub dom, już na etapie umowy przedwstępnej żądają od kupca wpłacenia zadatku lub zaliczki. Różnica między zastosowanym rodzajem opłaty rezerwacyjnej ma olbrzymie znaczenie dla kieszeni nabywcy.

Zaliczka i zadatek stanowią zabezpieczenie dla obu stron umowy zakupu-sprzedaży (np. mieszkania) przed rozmyśleniem się kontrahenta i wycofaniem przed finalizacją transakcji. Celem tego typu zapisów jest zdyscyplinowanie stron umowy w dotrzymaniu zobowiązania. W przypadku, gdy umowa została wykonana zgodnie z planem, wpłacona przez nabywcę kwota - zaliczka lub zadatek - zaliczane są na poczet ceny nabycia. A co w przypadku zrezygnowania z transakcji przed jedną ze stron?

Czym jest zadatek?

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W przypadku, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

W związku z powyższym, jeśli nabywca nie podpisze aktu notarialnego nieruchomości z własnej winy, traci na rzecz sprzedającego wpłaconą kwotę zadatku. W sytuacji, gdy do podpisania notarialnego przeniesienia własności nie dojdzie z winy zbywcy, wtedy jest on zobowiązany do zwrócenia kupującemu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek może także stanowić formę odszkodowania w przypadku niewykonania umowy. Jeżeli strony dojdą do porozumienia i rozwiążą umowę przedwstępną, zadatek powinien być zwrócony.

Jaką rolę pełni zaliczka?

Zaliczka pełni trochę inną funkcję niż zadatek. Przede wszystkim do zaliczki nie mają zastosowania zasady obowiązujące przy zadatku, m.in. straty zadatku lub wymogu jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka to środki wpłacone na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. W przypadku wykonania umowy zostaje ona wliczona w cenę nabytego lokalu. Gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, zaliczka zostaje zwrócona kupującemu.

Zaliczka, inaczej niż zadatek, nie pełni funkcji odszkodowawczej. Formy płatności, jaką stanowi zaliczka, nie regulują przepisy prawa cywilnego. Ten rodzaj wpłaty na poczet ceny lokalu został ukształtowany w praktyce obrotu, natomiast konsekwencje związane z wręczeniem zaliczki są określone w orzecznictwie sądowym.

Wysokość zadatku lub zaliczki

Klauzula dotycząca ustanowienia zadatku powinna być zamieszczona w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości. Wysokość zaliczki lub zadatku nie jest regulowana przepisami prawa. Na ogół przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu od 1 tys. zł do 10% ustalonej ceny nabycia mieszkania czy domu na poczet zadatku lub zaliczki.