Emigracja Polaków zaszkodzi mieszkaniówce
Niepokojące informacje na temat emigracji zarobkowej często goszczą w krajowych mediach. Mimo tego ostatnie doniesienia o emigracyjnych szacunkach GUS-u wzbudziły duże zainteresowanie opinii publicznej. Główny Urząd Statystyczny podał, że w 2013 r. poza granicami kraju przebywało 2,20 mln Polaków. Niebawem może zostać pobity niechlubny rekord z 2007 r. (2,27 mln emigrantów). Masowy exodus rodaków już teraz rzutuje na sytuację rynku mieszkaniowego. W trakcie kolejnych dziesięciu lat ten niekorzystny wpływ będzie coraz bardziej widoczny …
Emigracja przyspiesza niekorzystne zmiany ludnościowe
Intensywna emigracja Polaków nie jest nowym zjawiskiem. Na kartach krajowej historii można znaleźć kilka przykładów masowych wyjazdów z przyczyn politycznych lub ekonomicznych. Tym niemniej proces obserwowany w ciągu ostatnich dziesięciu lat wymyka się wszelkim porównaniom – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Jego charakterystyczną cechą jest bardzo szybkie tempo wyjazdów. Od 2002 r. liczba rodaków, którzy na stałe przebywają poza granicami kraju wzrosła o 1,41 mln. W całym dwudziestoleciu międzywojennym łączna liczba emigrantów była prawie o połowę niższa.
Trzeba również pamiętać, że ostatnia fala emigracji zarobkowej dodatkowo pogarsza dramatyczną sytuację demograficzną Polski. Nawet dane Eurostatu, który ostrożnie szacuje ubytek ludności wydają się niepokojące. Zgodnie z obliczeniami Europejskiego Urzędu Statystycznego w 2024 r. oficjalna liczba Polaków nie przekroczy 38,15 mln (patrz poniższy wykres). Prawdziwa depopulacja kraju rozpocznie się w czwartej dekadzie XXI wieku. Prognoza Eurostatu na 2040 r. przewiduje ubytek ludności wynoszący 2,26 mln.
Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego istotny jest fakt, że wraz ze spadkiem całkowitej liczby ludności dodatkowo będzie malał udział Polaków w wieku od 25 lat do 35 lat (patrz poniżej). Osoby należące do wspomnianej grupy wiekowej są najbardziej perspektywicznymi klientami firm deweloperskich i agencji pośredniczących w obrocie nieruchomościami.
Dokładne prognozy wskazują, że w 2024 r. na terenie Polski oficjalnie będzie mieszkało 5,36 mln osób w wieku 25 lat - 35 lat (patrz poniższa tabela). Taki wynik w relacji do 2014 r. oznacza ujemną zmianę o 22% – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Udział analizowanej grupy wiekowej w całej populacji zmniejszy się z 18% (2014 r.) do 14% (2024 r.). W tym samym czasie odsetek seniorów wzrośnie o 5,70 punktu procentowego. Na wskutek niekorzystnych procesów demograficznych w 2024 r. połowa populacji kraju będzie liczyć więcej niż 43 lata. Obecnie medianowy wiek wszystkich Polaków to 39 lat.
|
Prognozowane zmiany sytuacji demograficznej w Polsce (lata 2014 - 2024) |
|||||
|
Rok |
Łączna liczba ludności Polski |
Graniczny wiek dla połowy populacji (tzw. medianowy wiek) |
Liczba osób w wieku od 25 lat do 35 lat |
Osoby w wieku od 25 lat do 35 lat jako odsetek całej populacji |
Osoby w wieku powyżej 64 lat jako odsetek całej populacji |
|
2014 |
38,50 mln |
39,00 roku |
6,89 mln |
17,90% |
14,70% |
|
2015 |
38,50 mln |
39,40 roku |
6,82 mln |
17,71% |
15,20% |
|
2016 |
38,49 mln |
39,70 roku |
6,72 mln |
17,47% |
15,70% |
|
2017 |
38,47 mln |
40,10 roku |
6,62 mln |
17,20% |
16,30% |
|
2018 |
38,45 mln |
40,40 roku |
6,49 mln |
16,88% |
16,90% |
|
2019 |
38,43 mln |
40,80 roku |
6,33 mln |
16,46% |
17,40% |
|
2020 |
38,39 mln |
41,10 roku |
6,12 mln |
15,95% |
18,00% |
|
2021 |
38,35 mln |
41,50 roku |
5,91 mln |
15,42% |
18,70% |
|
2022 |
38,29 mln |
41,90 roku |
5,71 mln |
14,92% |
19,30% |
|
2023 |
38,23 mln |
42,30 roku |
5,53 mln |
14,47% |
19,90% |
|
2024 |
38,15 mln |
42,70 roku |
5,36 mln |
14,05% |
20,40% |
|
Sumaryczna zmiana (lata 2014 - 2024) |
- 350 tys. - 0,91% |
+ 3,70 roku |
- 1,53 mln - 22,21% |
- 3,85 punktu procentowego (p.p.) |
+ 5,70 p.p. |
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Eurostatu
Procesy demograficzne wpłyną także na duże rynki …
Do połowy kolejnej dekady spore zmiany demograficzne będą zachodzić również w skali regionalnej. Miasta w pierwszej kolejności odczują skutki demograficznego tsunami. Tylko dwie krajowe metropolie w najbliższej przyszłości nie powinny być zagrożone depopulacją. Prognozy Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2024 r. liczba ludności Warszawy i Krakowa będzie większa niż obecnie. W ciągu dziesięciu lat populacja wrocławian zmniejszy się o 1%. Znacznie gorsza sytuacja może panować na terenie Poznania, Trójmiasta i Łodzi. Ostatnia z wymienionych metropolii do 2024 r. straci nawet 6% - 7% mieszkańców.
Miasta dotknięte skutkami szybkich zmian demograficznych (np. Katowice i Łódź) staną się nieatrakcyjne dla firm deweloperskich. Dlatego wielu lokalnych inwestorów będzie musiało ograniczyć skalę swojej działalności. W najbardziej perspektywicznych lokalizacjach (np. Warszawie i Krakowie) rozpocznie się bardzo intensywna walka o klienta. Taki scenariusz nie wróży dobrze deweloperom, którzy już teraz mają problem z wypracowaniem trwałych zysków. Na kurczącym się rynku pierwotnym przetrwają tylko najlepiej zarządzane firmy deweloperskie.
Coraz szybsze procesy demograficzne odcisną swoje piętno również na rynku wtórnym. W mniejszych ośrodkach miejskich na pewno dojdzie do znaczącej przeceny używanych mieszkań. Problemy z odsprzedażą lokali mogą mieć też mieszkańcy takich miast jak Warszawa, Kraków i Wrocław. Dla osób, które wcześniej kupiły „M” o nietypowej powierzchni lub złej lokalizacji jedynym rozwiązaniem będzie bardzo duża obniżka ceny ofertowej.
Autor: Andrzej Prajsnar - portal RynekPierwotny.pl